ODKUP ZEMLJIŠČA ALI NEPREMIČNINE ZA POTREBE GRADNJE CEST

 Skladno z določbami 3. člena Zakona o javnih cestah (Ur. l. RS, št. 33/2006, 45/2008, 57/2008 in 69/2008) so državne ceste v lasti Republike Slovenije in se kategorizirajo na avtoceste, hitre ceste, glavne ceste in regionalne ceste. Strokovne, tehnične, razvojne, organizacijske in upravne naloge za graditev, vzdrževanje in varstvo glavnih in regionalnih cest opravlja Direkcija Republike Slovenije za ceste kot njihov upravljavec, ki skladno z določbami Zakona o urejanju prostora (Ur. list RS, št. 110/2002) in Zakona o prostorskem načrtovanju (Ur. list RS, št. 33/2007) pridobiva tudi zemljišča, ki so potrebna za gradnjo in rekonstrukcijo glavnih in regionalnih cest. Upravljavec avtocest in hitrih cest pa je Družba za avtoceste v Republiki Sloveniji, d.d. V nadaljevanju vam posredujemo opis postopka pridobivanja nepremičnin za gradnjo in rekonstrukcijo glavnih in regionalnih cest, ki so v upravljanju Direkcije RS za ceste.

 

Gradnje in rekonstrukcije državnih cest se izvajajo na podlagi izdelane projektne dokumentacije, ki praviloma vsebuje tudi Odlok ali Uredbo o sprejemu lokacijskega načrta z navedenimi nepremičninami, za katera je po posebnem postopku sprejema Odloka ali Uredbe ugotovljen javni interes za predvideno gradnjo. Sestavni del te dokumentacije je tudi parcelacijski načrt, skupaj s katastrsko situacijo posega in katastrskim elaboratom z zemljiškoknjižnimi podatki zemljišč, podatki njihovih lastnikov in podatki o površini zemljišč, ki jih je potrebno odkupiti. Navadno se odkupuje le del zemljišč in sicer tisti del, na katerega posamezna gradnja oziroma rekonstrukcija posega. Za vsako nepremičnino posebej je potrebno pridobiti in proučiti zemljiškoknjižni izpisek in potrdilo o namenski rabi zemljišča, s katerim se skladno s prostorskimi akti izkazuje status zemljišča. V potrdilu je navedeno ali gre za stavbna ali kmetijska zemljišča oziroma kakršnokoli drugo podrobnejšo namensko rabo, od česar je odvisna vrednost zemljišč in pridobitev potrebnih potrdil za veljavnost prodajne pogodbe.

 

Za izvajanje manjših ukrepov, ki so namenjeni predvsem izboljšanju prometne varnosti na že zgrajenih odsekih državnih cest se Odlok ali Uredba o lokacijskem načrtu ne sprejema, temveč se na podlagi izdelane projektne dokumentacije in katastrskega elaborata z zemljiškoknjižnimi podatki zemljišč, podatki njihovih lastnikov in podatki o površini zemljišč izpelje postopek odkupa nepremičnin, gradbena dela pa se izvedejo kot vzdrževalna dela v javno korist.

Poleg proučitve listinske dokumentacije je potreben tudi ogled nepremičnine v naravi, preveritev stanja in meje zemljišč, ki bodo tangirani s posegom. Na podlagi preverjenih uradnih podatkov in pridobljene dokumentacije je potrebno sodno zapriseženemu cenilcu ustrezne stroke naročiti  cenitev, ki jih ta po predhodnem ogledu izdela skladno z določbami 105. člena Zakona o urejanju prostora.

 

Vse lastnike tangiranih zemljišč je potrebno povabiti na razgovor, kjer se lastnikom predstavi poseg in se jih seznani z vsebino pogodbe in cenitve. Sledi sklenitev pogodbe namesto razlastitve, ki jo najprej podpiše stranka in nato investitor. V kolikor obstajajo sofinancerski sporazumi o sofinanciranju gradnje ali rekonstrukcije s posameznimi lokalnimi skupnostmi, je pogodba lahko tri ali večstranska.

 

Podpisano pogodbo je potrebno skladno z Zakonom o davku na promet nepremičnin (Ur. list RS, št. 117/2006) posredovati v potrditev Davčni upravi Republike Slovenije, ki potrdi, da je prenos zemljišč v javnem interesu oproščen plačila davka na promet nepremičnin. Pri nakupu kmetijskih zemljišč sledi posredovanje vloge skladno z določbami Zakona o kmetijskih zemljiščih (Uradni list RS, št. 55/2003) na pristojno Upravno enoto, da le-ta odobri sklenitev pravnega posla brez javne objave in javne ponudbe. V kolikor obstaja na nepremičnini predkupna pravica občine, je potrebno pri pristojni občini pridobiti še potrdilo, da le-ta predkupne pravice ne uveljavlja. Po pridobitvi vseh navedenih potrdil, morajo lastniki zemljišč svoj podpis na pogodbi overiti pri notarju. Overitev podpisa je pogoj za posredovanje pogodb v izplačilo, pri čemer se odškodnina za odvzeta zemljišča ali dele zemljišč izplača 60-ti dan od prejema overjenega izvoda pogodbe.       

 

V kolikor s posameznim lastnikom ni mogoče doseči sporazuma in sklenitve pogodbe namesto razlastitve, je potrebno skladno z določbami Zakona o urejanju prostora pri pristojni Upravni enoti preko Državnega pravobranilstva Republike Slovenije vložiti zahtevo za razlastitev. Pred vložitvijo zahteve za razlastitev je potrebno lastniku priporočeno posredovati t.i. zadnjo ponudbo z vsemi prilogami in v kolikor se nanjo v 30 dneh ne odzove, so podani pogoji za vložitev zahteve za razlastitev. Ker je lastninska pravica zajamčena že z Ustavo Republike Slovenije, so razlogi in postopek prisilnega odvzema in prisilnih omejitev natančno in strogo predpisani v zakonu. Zakon o urejanju prostora kot splošni zakon določa pogoje za razlastitev, pri čemer posamezni področni zakoni še posebej urejajo specifike. Razlastitev ter omejitev ali obremenitev lastninske pravice je skladno z določbami 92. in 93. člena Zakona o urejanju prostora dopustna le v javno korist in pod pogojem, da je za dosego javne koristi nujno potrebna in da je javna korist razlastitvenega namena v sorazmerju s posegom v zasebno lastnino. Šteje se, da je javna korist za nepremičnine za gradnjo gospodarske javne infrastrukture izkazana, če so predvidene v državnih oziroma občinskih prostorskih aktih. Določbe Zakona o prostorskem načrtovanju urejajo prostorsko načrtovanje kot del urejanja prostora, tako da določajo vrste prostorskih aktov, njihovo vsebino in medsebojna razmerja ter postopke za njihovo pripravo in sprejem. Prostorski akti so namreč temeljna podlaga posamezne ureditve prostora in tako tudi podlaga za razlastitev. Določba 3. odstavka 28. člena Zakona o javnih cestah pa določa, da v kolikor je zaradi rekonstrukcije državne ceste potrebno izvesti razlastitev ali omejitev lastninske pravice na nepremičnini, pa taka rekonstrukcija ni določena z lokacijskim načrtom, se javna korist za to razlastitev oziroma omejitev lastninske pravice ugotovi s sklepom Vlade Republike Slovenije.

 
Po enakem postopku kot se pripravlja in sklepa pogodbe namesto razlastitve za odkup zemljišč, se pripravi in sklepa tudi služnostne pogodbe. Pogodbe o služnosti se sklepajo, v kolikor na zemljiščih potekajo nadzemni ali podzemni komunalni vodi oziroma se na zemljišča postavi kakršnekoli naprave in druge objekte. Prav tako se z lastniki zemljišč sklepajo odškodninski sporazumi, v kolikor je lastnikom nepremičnin na zemljiščih povzročena škoda zaradi izvajanja gradbenih del.
 
Po sklenitvi pogodbe namesto razlastitve in služnostne pogodbe ter izvedbi vseh dejanj, ki so potrebna, da pogodba pridobi pravno veljavnost in sposobnost za vknjižbo ali zaznambo, se le-ta v zemljiški knjigi izvede. Na podlagi služnostne pogodbe in zemljiškoknjižnega predloga ter vseh ostalih morebitno potrebnih listin (izbrisna pobotnica v primeru bremen, izbrisna dovolila v primeru prepovedi,…) se v zemljiški knjigi pri služeči nepremičnini vknjiži služnost izvedbe, rekonstrukcije in vzdrževanja posameznega voda ali naprave.
 
Na podlagi pogodbe o razlastitvi pa je potrebno ločiti dva primera in sicer odkup nepremičnine v celoti bodisi le njenega dela. Pri odkupu celotne nepremičnine se v zemljiški knjigi na podlagi pogodbe, drugih listin in zemljiškoknjižnega predloga predlaga vknjižba pridobitve lastninske pravice v korist in na ime investitorja, t.j. Republike Slovenije. V kolikor pa se pogodba namesto razlastitve glasi le na del nepremičnine, se v zemljiški knjigi predlaga zaznamba vrstnega reda pridobitve lastninske pravice, ki investitorja ščiti pred nadaljnjo prodajo lastnikov nepremičnin.    
 

Po vsakem gradbenem posegu, t.j. po zaključku gradnje ali rekonstrukcije glavne ali regionalne ceste, Direkcija RS za ceste kot upravljavec cest, naroči dokončno odmero ceste pri pooblaščenemu geodetskemu podjetju, na podlagi česar se natančno ugotovi dejansko stanje na terenu in kar je podlaga formalno pravni ureditvi državne ceste v vseh nepremičninskih evidencah. Pooblaščeni geodet skladno s pravili o vzpostavitvi in vzdrževanju zemljiškega katastra izdela elaborat geodetske izmere, ureditve mej in parcelacije, ki vsebuje načrt novega stanja z izkazom sprememb. Le-tega predloži pristojni geodetski upravi, ki z odločbo odloči o nastanku novih parcel in o njihovi površini. Geodetska odločba se v zemljiškem katastru in zemljiški knjigi izvede po uradni dolžnosti. Na podlagi dokončnih geodetskih odločb in vknjižbe spremembe parcel v zemljiški knjigi se z lastniki zemljišč sklepa anekse k sklenjenim prodajnim pogodbam namesto razlastitve pred gradnjo. Sklenitev pogodb poteka po enakem postopku kot sklepanje le-teh pred gradnjo, le da pogodba vsebuje zemljiškoknjižno dovolilo za vknjižbo zemljišč, ki predstavljajo del državne ceste, v lasti Republike Slovenije, tako da se na podlagi sklenjenih dokončnih pogodb oziroma aneksov, drugih morebitnih listin in zemljiškoknjižnega predloga predlaga vknjižba pridobitve lastninske pravice v korist in na ime Republike Slovenije, s čimer je premoženjskopravno in zemljiškoknjižno stanje v zvezi z državno cesto dokončno urejeno.